欧博亚洲网址:中环商地王生不逢时 减赤使命恐难达

admin 4个月前 (06-22) 财经 41 0
欧博亚洲网址:中环商地王生不逢时 减赤使命恐难达 第1张

(记者 颜伦乐)下季卖地市场焦点放在几幅商业地,当中以中环新海滨3号用地(卖地表内称为中环新海滨民耀街用地)为焦点中的焦点。犹记得今年2月尾时,普缙团体对土地估值为920亿元,每呎楼面地价5万元,但克日记者向该行查询,最新估值已调低至552.8亿元,为目前市场估值较低的测量师,调低了367亿元,减幅足足有4成。

「双信封」招标 思量设计因素

事实上,政府今年推出中环商业地王可能是势成骑虎。翻查资料,由于多轮纾困措施加大财政赤字,政府预计本财年财赤会大幅增至约2,800亿元或更多,而香港卖地收入占去年库房收入四分之一,属最大收入泉源,能否稳固地价收入无可避免成为政府减赤选项之一,当中最值钱的中环商业地王是今年库房收入的要害。现时中环商业地王可谓生不逢时,未知能否完成政府减赤义务。

翻查资料,这幅中环核心区商业地位于皇后像广场以北,相近国金2期,占地达51.6万方呎,将分为3A及3B两期生长,总楼面逾184万方呎。今次土地将接纳「双信封」式招标,除标价外,技术细节及设计亦会思量在内。

不外,泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚指,相比中环海滨地,启德商业地流标风险更大。现时东九龙空置率高企双位数,近期观塘One Harbour Square全层呎租只是22元,以3厘回报盘算,若是出售的话呎价不用1万元,按此推算,张翘楚料启德商业地估值仅约每呎楼面地价5,200元,或创该区商业地价新低。

张翘楚示意,一般而言,珍贵土地多数会在经济较好时期出售以增添库房收入,经济下滑时则要「留一手」,待适当时机再卖。尤其最近受疫情影响,人人正改变商业办公观点之际,在家事情或会成为常态,对共享办公室、写字楼需求都削减,政府更应该重新审阅写字楼需求量,现时推出多幅大型商业地并不是适当时刻,尤其价值极高昂的中环商业地。

办公模式转变 商厦需求减

其余两幅商业地位于东涌及启德,其中东涌商业地规模较大,位于迎东h的东面,可建楼面近126万方呎,为东涌新填海区推出的首幅土地,并将会成为区内最大型商厦,估值由37.7亿至54.1亿元。而启德商业地位于富豪东方旅店劈面,由两幅土地组成,可建楼面划分约41.75万及44.54万方呎,总楼面约86.2万方呎,估值44.9亿至51.8亿元。

张翘楚示意,东涌商业地虽然有东涌东站效应,但东涌东站预计2023年动工、2029年完工通车,投资时间较长,有一定风险存在,加上近年商业楼面需求下降,普缙执行董事及企业生长部总监张圣典信赖,土地主要吸引区内有生长项目之生长商。

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